“합의했다가 통보만 하고 등기부터 걸었다”…전세 보증금 분쟁, 법적으로는 어떨까

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※ 아래 사례는 실제 특정 사건이 아닌, 최근 온라인에서 화제가 된 유형의 분쟁을 바탕으로 재구성한 가상의 사례입니다.

세입자 A씨의 전세 계약 만료일은 지난 7월 1일이었다.

그러나 임대인 B씨는 자금 사정으로 보증금을 바로 돌려줄 수 없다고 했고, 두 사람은 계약을 묵시적으로 연장하되 새로운 세입자가 들어오는 일정에 맞춰 보증금을 반환하기로 협의했다.

이 과정에서 임대인은 A씨에게 월세를 지원하고, 은행 대출 연장과 보증금 반환 날짜 협의에 협조하기로 약속한 것으로 전해졌다.

새로운 세입자의 입주일은 8월 23일로 정해졌고, A씨 역시 같은 날짜에 새 집으로 이사하기로 계약을 마친 상태였다.

그런데 A씨는 협의가 진행되던 도중 임차권등기를 신청했고, 이 사실을 뒤늦게 임대인에게 통보했다.

임차권등기란 세입자가 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원에 등기를 신청하는 절차로, 보통 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황에서 세입자의 권리를 지키기 위해 활용된다.

임대인은 세입자가 협의를 깨고 일방적으로 등기를 신청했다며, 기존 합의도 없었던 일로 하겠다는 입장을 밝혔다.

반면 세입자는 임차권등기가 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 자신의 권리를 보전하기 위한 절차일 뿐, 기존 협의 내용과는 별개라고 주장했다.

양측의 입장이 좁혀지지 않으면서 결국 임대인 측은 변호사를 통해 협의 무효 소송과 손해배상 소송을 예고했다.

이 같은 유형의 분쟁에서는 몇 가지 법적 쟁점이 반복적으로 등장한다.

먼저 계약 만료 시점에 세입자가 임대인에게 퇴거 의사를 미리 통보했는지가 중요하다.

전문가들은 보증금 액수가 클 경우, 구두 통보보다는 내용증명 등 객관적 증거를 남기는 방식을 권장한다.

또한 협의가 진행 중인 상태에서 임차권등기를 신청하는 것이 무조건 문제가 되는 것은 아니지만, 이미 상호 합의된 반환 일정이 존재하는 상황에서 사전 설명 없이 절차를 진행할 경우 신뢰관계 훼손을 이유로 상대방이 반발할 소지가 있다는 지적이 나온다.

반대로 세입자 입장에서는 반환 기일이 불확실한 상황에서 권리 보전 조치를 미리 취해두는 것이 통상적인 자기방어 수단으로 여겨진다는 반론도 있다.

특히 이런 상황에서 새로운 세입자와의 계약까지 얽히면 문제가 한층 복잡해진다.

만약 임차권등기로 인해 기존 세입자의 퇴거가 지연되거나 소유권 관계에 문제가 생기면, 새로 입주하기로 한 세입자와의 계약이 자동 해지될 가능성이 있고, 이 경우 임대인이 새 세입자에게 계약금 배액배상 등의 책임을 질 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

이는 결과적으로 원래 분쟁의 당사자가 아니었던 제3자까지 피해를 보는 구조로 이어질 수 있다는 점에서, 관련 절차를 밟기 전 충분한 법률 상담을 거치는 것이 중요하다는 조언이 나온다.

이런 유형의 분쟁이 실제 소송으로 이어질 경우, 통상 결론이 나기까지 수개월에서 길게는 1년 이상 걸리는 경우도 적지 않다.

이 기간 동안 보증금이 묶여 세입자가 예정된 이사나 잔금 지급 등에 차질을 빚을 수 있다는 점도 유의해야 할 대목으로 꼽힌다.

전문가들은 임대차 계약 관련 분쟁이 발생했을 때는 감정적으로 대응하기보다, 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회 등 공적 상담 창구를 통해 절차를 확인하는 것이 안전하다고 조언한다.

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