78년 만의 농지 전수조사…비경작 농지, 최대 25% 이행강제금 폭탄
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1996년 이후 취득 농지 136만ha 전수조사
정부가 78년 만에 대대적인 농지 전수조사에 착수하며 ‘경자유전(耕者有田)’ 원칙을 대폭 강화하고 나섰다. 비경작 농지 소유자들은 처분 압박과 세금 부담이 동시에 커질 것으로 전망된다.
농림축산식품부와 관계부처에 따르면 정부는 1996년 1월 1일 이후 취득된 전국 136만ha의 농지를 대상으로 실제 자경 여부와 불법 임대차, 무단 휴경 등을 집중 점검하고 있다. 2026년부터는 항공 영상과 위성 데이터를 활용한 정밀 판독 체계로 조사 방식이 전환됐다. 기초 조사 결과 조사 대상의 약 27%가 위법 의심 토지로 분류됐으며, 불법 임대차 의심이 21.1%, 무단 휴경이 11.6%를 차지한 것으로 나타났다.
처분명령 불이행 시 매년 최대 25% 이행강제금
농지법 위반이 최종 확인되면 소유자는 1년 이내 해당 농지를 매각해야 하는 처분의무를 부여받는다. 이를 이행하지 않으면 6개월의 유예 기간을 거쳐 처분명령이 내려지고, 그럼에도 처분하지 않으면 감정평가액과 개별공시지가 중 높은 금액의 25%에 해당하는 이행강제금이 매년 반복 부과된다. 예를 들어 공시지가 2억원짜리 농지라면 연간 5000만원의 이행강제금이 처분 전까지 매년 부과되는 셈이다.
개정된 농지법에는 행정청의 조사 권한도 강화됐다. ‘농지조사원’ 제도의 법적 근거를 명시하고, 조사원이 타인의 토지에 출입할 수 있는 규정도 마련됐다. 다만 기본조사에서 의심 농지로 분류됐다고 해서 모든 농지가 즉시 처분 대상이 되는 것은 아니라는 점은 유의할 필요가 있다.
2028년부터 비사업용 토지 양도세 부담 두 배로
비경작 토지 소유자들의 부담이 커지는 또 다른 이유는 세제 개편과 맞물려 있기 때문이다. 세법상 ‘재촌(在村)·자경(自耕)’ 요건을 채우지 못한 농지는 ‘비사업용 토지’로 분류된다. 2028년 1월 1일 양도분부터는 비사업용 토지에 적용되던 최대 30%의 장기보유특별공제가 전면 폐지되고, 양도세 중과세율은 현행 10%포인트에서 20%포인트로 오른다. 지방소득세를 포함한 과세표준 최고세율은 71.5%까지 치솟을 전망이다.
실제 계산 사례를 보면, 양도차익 2억원이 발생하는 비사업용 농지를 15년 이상 보유했을 경우 2027년까지 매각하면 세 부담이 약 5108만원 수준이지만, 2028년 이후 매각하면 1억407만원으로 두 배 넘게 늘어난다. 다만 이는 특정 조건을 가정한 계산으로, 실제 세액은 취득가액과 보유기간, 자경 여부 등에 따라 달라질 수 있다.
고령층 타격 불가피…”환금성 낮은 지방 토지가 문제”
국토교통부 통계에 따르면 국내 개인 소유 토지 면적의 67.1%를 60대 이상 고령층이 보유하고 있으며, 이들 소유 토지의 92%가 임야와 농경지에 집중돼 있다. 은퇴 자금 마련을 위해 농지를 사뒀거나 고향 땅을 증여·상속받은 고령 은퇴자들의 타격이 불가피할 것으로 보인다.
특히 환금성이 낮은 지방 토지 특성상 1~2년 내에 적절한 매수자를 찾지 못해 강제 처분과 세금 부담에 동시에 노출될 수 있다는 지적도 나온다. 세무 전문가들은 8년 이상 직접 경작 요건을 맞추기 어렵거나 단기 매각이 여의치 않을 경우, 한국농어촌공사의 농지은행을 통한 합법적 위탁 경영 제도를 활용해 비사업용 토지 지정을 피하는 방안을 사전에 검토할 필요가 있다고 조언한다.
온라인서는 “지방 죽이기” 비판도
관련 소식이 온라인 커뮤니티에 확산되며 상반된 반응이 나오고 있다. 일부에서는 헌법상 경자유전 원칙 자체가 기업농 진입을 막아 1차 산업 규모화를 어렵게 만든다며, 이번 조치가 결국 방치된 농지를 태양광 등 다른 용도로 활용하기 위한 명분 쌓기라는 시각을 내놓고 있다.
반면 정부와 전문가들은 실제 경작하지 않는 농지가 투기나 방치 목적으로 장기간 묶여 있는 것 자체가 농지 이용의 비효율을 낳는 만큼, 이번 전수조사와 세제 개편이 경자유전 원칙을 실효성 있게 되살리기 위한 조치라고 설명하고 있다. 자경 능력이 없는 고령 소유주들의 연착륙을 위한 지원 방안 마련이 함께 필요하다는 목소리도 나온다.
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https://www.kairnews.com/news/516871
https://www.lexology.com/library/detail.aspx?g=9f436b8d-c531-45c8-9554-d5c97e07fdcc
https://tadadak.kr/how-to-respond-to-farmland-investigation-2026/
